MERCADO INMOBILIARIO de LUJO en DOMINICANA
DE UN VISTAZO 2018
Al principio del 2017, presentamos los resultados del estudio “ Mercado inmobiliario de Lujo en Dominicana de un Vistazo 2017” Al repetir el mismo análisis, 365 días después, esperábamos descubrir las tendencias que han marcado el mercado en los últimos meses mediante un análisis comparativo de los inventarios en esos 2 momentos.
Para este estudio, solo consideramos villas y/o casas terminadas ( no en proyecto ) en venta y localizadas dentro de algunos de los mas grandes y prestigiosos resorts del pais. Sumamos al análisis nuevas variables como son la edad promedio de las propiedades en venta y su locación para aportar nuevas dimensiones al estudio.
Esta radiografía de la oferta inmobiliaria debería ser un punto de referencia para la determinación del precio de venta correcto de todo propietario que desee promover y vender de forma eficaz su propiedad.
Por lo que nuevamente aprovechamos para mandarle a los propietarios y vendedores el mensaje que reiteramos una y otra vez: Los precios de las propiedades deben ser CREIBLES y DEFENDIBLES. Los compradores son tan astutos como los vendedores.
En el 2013 encontramos que el valor promedio de las propiedades en venta en Casa de Campo era de USD1.8M. En el 2017 en Casa de Campo el valor promedio de las villas en venta públicamente ( solo villas, no apartamentos ni terrenos ) fue de USD2.4MM mientras que Punta Cana el valor promedio era de USD2.3MM. Ahora en el 2018, en Casa de Campo el valor promedio de las villas en venta públicamente se situó en USD1.9MM, un ajuste del 20.8%, mientras que Punta Cana el valor promedio fue de USD2.56MM, un ajuste del 11.3%.
El reajuste de los precios de venta de las villas en Casa de Campo es probablemente la principal causa del gran aumento en el numero de ventas realizadas durante el 2017, según reporta Casa de Campo Real Estate, nuestro asociado en Casa de Campo Resort. Durante 2017, cerraron 109 transacciones de las cuales 81 fueron villas, un incremento del 100% con relación al desempeño del 2016. Crista Fanjul Ryan, Presidente de Casa de Campo Real Estate declaro “ Nuestro record de ventas nos hace lideres en la comunidad. Hemos bajado los inventarios, incrementado las ventas… y transformado las casas en activos generadores de ingresos a través de su programa de rentas.”
Dado el inventario iniciando el 2018 y las ventas reportadas durante 2017, sumando algunas ventas mas de otras inmobiliarias no exclusivas y de menor importancia en Casa de Campo, podemos calcular la tasa de absorción de villas. La tasa de absorción es la velocidad en que el mercado absorbe o elimina el inventario actual. Ese valor para villas en CdC el 2017 fue de 24 meses. No significa que todas las propiedades van a durar 24 meses en el mercado para venderse. Pero si que las que ofrezcan el mejor precio de mercado se venderán en menos de 24 meses y la que no, se tomaran mas de 24 meses o no se venderán hasta que ajusten su precio de venta a la realidad del mercado.
Las propiedades de menos de USD1MM representan el 27% del inventario de Casa de Campo, con un valor promedio de USD 626,200 con tamaño promedio de 336m2 y un valor x m2 de USD 1,861 para villas, en su mayoría, de 4 habitaciones. En Punta Cana las propiedades de menos de USD1MM representan solo el 3% del inventario con un valor promedio de USD 891,000, con tamaño promedio de 476m2 y un valor x m2 de USD 1,871 para villas también de 4 habitaciones, casi igual que en Casa de Campo.
En el segmento mas lujoso y exclusivo del mercado, para propiedades de mas de USD5MM de dólares, los números entre los dos resort se parecen también mucho. En Casa de Campo representan el 9% del mercado mientras que en Punta Cana subió al 16%. El valor promedio de esas villas es de USD 7,41MM en Casa de Campo y en Punta Cana USD 6,83MM. El tamaño de esas villas promedio en Casa de Campo es de 1,394m2 y su valor x metro cuadrado es de USD 5,320 para villas de 6 habitaciones. En Punta Cana el precio x m2 es algo menor USD 5,118 y el tamaño promedio es de 1,335m2 con 7.0 habitaciones.
Aparentemente en ese segmento de mercado, la oferta resulta muy similar pero también limitada. Solo 10 propiedades en Casa de Campo y 5 en Punta Cana. Es el segmento mas exclusivo.
Donde están la mayoría de las villas por vender es en el segmento de mas de USD1MM y menos de USD5MM. En el caso de Casa de Campo representa el 64% del inventario y en el caso de Punta Cana el 75% del inventario en venta. También en ese segmento las variables se parecen. La villa promedio en CdC vale USD 1.62MM, mide unos 773m2, tiene 5 habitaciones y el valor x m2 es de USD 2,098.00. La villa promedio en PC vale 1.73MM, mide unos 682 m2 tiene 4.5 habitaciones y el precio por m2 es de USD 2,550.00.
En resumen, en el segmento de villas de menos de USD1MM, los precios de venta por m2 están entre 1,861xm2 y 1,871m2 casi iguales en los 2 resorts. En el segmento de villas de mas de 5MM, el precio x m2 esta entre 5,320xm2 y 5,118xm2 siendo menor en PC y en el segmento medio, que tiene la gran mayoría de las villas por vender, el precio x m2 esta entre 2,098xm2 y UDS 2,550xm2, menor en Casa de Campo.
Comparando promedios del 2017 con 2018 tendríamos que:
Inventario Enero 2018
+5MM 10% del mercado 7.50MM 5,200.00xm2 1350m2 de 6 habs
1MM-5MM 68% del mercado 1.70MM 2,250.00xm2 700m2 de 5 habs
-1MM 22% del mercado 0.65MM 1,850.00xm2 350m2 de 4 habs
Inventario Enero 2017
+5MM 8% del mercado 10MM 5,500.00xm2 1800m2 de 7 habs
1MM-5MM 75% del mercado 1.85MM 2,500.00xm2 800m2 de 5 habs
-1MM 17% del mercado 0.7MM 1,750.00xm2 400m2 de 4 habs
Una posible causa del precio de venta menor en CdC pudiera ser la antigüedad de las propiedades que componen el inventario en venta de CdC. Efectivamente, en el segmento medio de 1MM a 5MM, la edad promedio de una villa es de 16 años. Pero mas de 24 años si es de menos de 1MM o mas de 5MM. Lógico considerando que Casa de Campo tiene mas de 48 años desde su fundación. Y el factor antigüedad es una variable clave para la determinación del precio de venta correcto de una propiedad de lujo. (lectura recomendada de nuestro blog: http://provaltur.com/10-signs-that-your-home-is-priced-too-high/) o escribanos para enviarle una guía de cómo Determinar el valor de venta de una propiedad de lujo a info@provaltur.com
Cabe entonces preguntar cuantas villas de nueva construcción se ofrecen HOY en venta al comprador de propiedades lujosas? El estudio refleja que solo el 2.5% son villas nuevas en CdC y el 9% en Puntacana Resort. Según los reportes de los equipos de ventas, las propiedades nuevas son las más deseadas, primeras en ser mostradas y las que se venden mas rápido, si cumplen claro con tener un precio creíble y defendible de venta.
Aunque aquí hemos de añadir otra dimensión a este análisis del mercado inmobiliario de lujo 2018 que es la localización por eso de LOCATION, LOCATION, LOCATION.
Lo oferta de villas con playa es muy escasa, apenas el 2-3% del total y de ahí su mayor valor. La gran mayoría de las propiedades tienen vistas al golf o vistas a jardines, cerca del 80%. Con vistas al océano pero sin playa, solo son un 6% en CdC y 12% en PC. Y luego, sobre todo en CdC, hay un 13% situadas en la marina y un 4% en el polo. En otros resort de lujo esas tendencias se mantienen. De modo que otra variable a considerar para la determinación del precio de venta es su localización. El 37% de las villas en CdC solo tienen vista a los jardines, muy bellos casi siempre, por cierto. Eso unido a la antigüedad de la propiedad, puede explicar en medida el mejor precio de ciertas propiedades en CdC.
Como economista y aplicando estos resultados del estudio realizado al mercado inmobiliario de lujo en Dominicana empezando este 2018, cada propietario, comprador, vendedor o desarrollador debería realizar su propio análisis DAFO para determinar las Debilidades y Fortalezas de su oferta inmobiliaria ( características internas ) y considerar sus Amenazas y Oportunidades ( sus características externas ) para: a) establecer las mas eficaces estrategias de ventas; b) hacer un ejercicio sincero de determinación de precio de venta asesorado por su agente inmobiliario especializado en lujo; c) evaluar y diseñar la mas efectiva promoción interna y externa existente; d) revisar el estado, diseño y desarrollo de nuevos productos inmobiliarios y e) la necesidad de nuevos servicios, seguridad y amenidades demandadas por sus propias comunidades.
A primera vista, y quizás algo normal luego de una crisis inmobiliaria mundial de más de 10 años, se van a necesitar: a) mas y nuevos productos diseñados para satisfacer los gustos y requerimientos de los nuevos compradores, b) determinar los nuevos valores de venta efectivos para este 2018, tomando en consideración antigüedad y locación, para “limpiar” lo mas rápidamente los inventarios actuales, considerar la compra para remodelación como la principal manera de conseguir propiedades en lugares prime ( la peor propiedad en los mejores vecindarios ) y c) buscar propiedades, en las zonas del pais y los resorts que ofrezcan los servicios, seguridad, amenidades y correcto mercadeo, para posibilitar la generación de ingresos por alquileres como manera de mantener y rentabilizar su inversión.
Seguimos apostando por el mercado de la Republica Dominicana ya que este 2018 ofrece más oportunidades que el 2017, el mejor valor de toda la zona del Caribe para un producto de alta calidad y amenidades sin igual. Los desarrolladores, con cautela y “despacito”, deben renovar su oferta inmobiliaria de villas optando por el diseño, la simplicidad, la comodidad, la tecnología, la sostenibilidad y la protección del medio ambiente y enfocándose en crear experiencias para vivir desde el interior de la villa hacia sus exteriores cercanos y propia comunidad.
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