Desde que me involucre en la venta de OCOABAY, son muchos los amigos e interesados que me preguntan si comprar HOY un solar con viñedo es una buena inversión.
Aunque para aquellos amantes del vino es un sueño vivir en un viñedo y los sueños no se valoran en términos financieros, la respuesta a esa pregunta me motivo a estudiar los históricos de tierras de viñedos en los clásicos paises con mas experiencia que la nuestra y hacer la misma pregunta.
Lo que encontré es que la respuesta es de por si complicada.. No he encontrado proyecto en el mundo que venda sus lotes residenciales con viñedos privados en sus jardines. Por eso es que el valor de una propiedad en OCOABAY tiene 3 componentes: uno vitivinicola, otro residencial y además otro de resort o estilo de vida, ofreciendo además playa, marina y pesca pero situado sobre un primor de terroir.
Me pasa como esta persona cuando llegó a Napa Valley en 1987 después de 20 años en el sector inmobiliario residencial y comercial en la Península. ” Tenía la misma curiosidad acerca de los valores de todos estos viñedos. Quería saber la apreciación de los viñedos en los últimos años, y si eran una buena inversión y la forma de medir el flujo de caja de la viña viñedo.
Viniendo de un fondo comercial, estaba pensando erróneamente de tasas internas de retorno, las tasas de capitalización, multiplicadores brutos, inversión actual vs dólares futuros, y el retorno de la inversión. A su alrededor había cientos de hectáreas de tierra viña con variedades de todo tipo, y no tenía ni idea de lo que valían en el momento o lo que habían sido en el pasado.”
Para hacer frente a esto, todo lo que pudo hacer fue mostrar el historial de ventas de viñedo desde 1950 hasta 1993 y luego 2013 en Napa.
El caso de NAPA Valley ( 1 acre = 4047 m2 )
1950 – $ 1,000 x acre
1993 – $ 75,000 x acre ( Hasta este punto la tendencia indicaba una apreciación del 100% al 300% cada 10 años )
2013 – $ 200,000 x acre ( y hasta casos de USD 350,000 x acre )
2050 – $ 1,000,000 x acre proyectando la misma tendencia
Pero esto son valores solo tierra agrícola con viñedo. Ahora súmenle el valor residencial, el de estar dentro de un resort con todos los servicios asegurados y pertenecer a un selecto club con un Wine Hotel & Spa y sobretodo poseer primor de terroir que genera ingresos frente al mar con marina y pesca….
Otros datos interesantes de NAPA:
- Precio promedio de villa: USD 2.5MM movido por inventario limitado y sólidos fundamentos económicos
- Precio promedio de pie2 de villa vendida: + US 2,000.00 / pie2
- Napa lidera una de las tarifas por noche mas alta de US: + US 700.00 en 2013
- En Napa está en el mercado 356,000m2 de colinas con suelo residencial en Calistoga que se ofrece a USD 100 millones de dolares. En esos terrenos se venden tal están y quien compre podrá construir un hotel boutique y spa de 110 habitaciones, 20 villas privadas y 13 estates con villas de ms de 1000m2 de área construible. No tiene viñedos aunque si colinda en parte con algunos viñedos. El desarrollador planifica ofrecer las habitaciones de hotel a USD 1000.00/la noche. Ver mas aqui: http://bit.ly/1uwrThP
No podemos predecir cual será el caso de OCOABAY, pero si la tendencia, por lo tanto, el timing es vital. Si algo puedo recomendar a cualquier inversor de bienes raíces es que una vez hecho su due-diligence, subirse temprano al tren y así ser pionero y participar del principio de un proyecto novel ( Ver libro VOLVER AL INICIO), único, sin igual y en una industria como es la del vino y todos sus productos y cultivos derivados.
Si uno de sus hobbies es el vino y toda su cultura y decide ser uno de los 30 “elegidos” a pertenecer a esta atrevida y pionera comunidad, entonces el potencial es el cielo. Tire sus propias proyecciones.
Mas sobre Ocoabay aqui: www.provaltur.com/es/ocoabay o llamar al 829 473-0000 o escribirnos al c.herrera@ocoabay.com.do
