Primero, esta es la formula que usamos para determinar el valor de venta de una propiedad de lujo o cualquier propiedad importante. Aclaro primero que no es un ejercicio para determinar el “asking price” pero más bien una evaluación de los componentes de la propiedad mas algunas asunciones y ajustes subjetivos que debe arrojar un valor creíble y defendible ante todo el mundo.
Terreno + Costo de Reposición deducido por Obsolescencia y Tiempo + Amenidades = Rango de valor intrínseco ( Core Value )
Terreno: determinado por valor venta realizadas recientemente en area o cercanas y rareza del lote en cuestión ( muchos iguales o pocos )
Costo Reposición: costo de construir una villa igual por m2 en esa región y mercado
Amenidades: piscina, cascada, driveways, paredes, paisajismo, spas, canchas de tennis, iluminación exteriores
Deducción por Obsolescencia Considere 40 años la vida de una propiedad ( varía mucho según región y país ) y divide el costo reposición entre 40 y deduzca esa fracción por cada año desde que fue construida. Es un ejemplo pero cada cual tiene su librito.Este ejercicio le pone a pensar como lo haría un comprador…
Siempre trabaje con rango de valores. Terreno entre tanto y tanto….
Ejemplo:
300,000 a 400,000 por el terreno +
775,000 a 950,000 por las mejoras+
25,000 a 35,000 por la piscina +
25,000 a 45,000 camino de acceso y garajes
= un rango entre 1,125,000.00 y 1,430,000.00
Reduzca este valor por tiempo y ajusta por factores que añaden valor y factores que limitan el valor:
Terreno:
Añaden: Terreno muy especial, privacidad superior, terreno llano y lindo, o terreno en colina
Restan: cerca carreteras, cerca de otra casa, pantanos cercas, ruidos, claramente inferior que las casas vecinas, no record en venta de areas cercanas
Cada mercado, cada lugar es diferente.
Casa:
Suman: Techo tejas, terminaciones superiores, la menos cara de las casas del area, vistas, belleza, celebridad de dueño
Restan: ejemplos: muchos habitaciones para staff, no aire acondicionado, la casa mas cara del area, fallos en diseño, desactualizada
Cosas positiva en un mercado puede ser negativo en otro.
Luego, como esta la competencia cercana en el área?
Tasaciones disponibles realizada por terceros? Para esta propiedad, ayudaría bastante
Al final, hágase la siguiente pregunta: Pagaría cualquier persona de negocios el valor que yo como vendedor espero obtener?
Compradores tienden a ser tan inteligentes como los vendedores.
Compradores ricos tienen asesores que aseguran que no comentan un error: abogados, contables, asesores financieros, etc….
Cuando tenga definido valor, haga el ejercicio y pretenda de que otro ( yo si quiere ) sea el comprador y trate de defender ese precio…
El precio de venta de una propiedad solo será bueno si es efectivo para atraer compradores
